居抜き物選びの3つのコツとポイントについて

居抜き物件を使った店舗経営は、これから新たにご自身の店舗をオープンしようとするあなたにとって、切っても切り離せないほど重要な戦略だ。 その有効性のみがクローズアップされることが多いが、安易に物件を選んでしまうと、とんでもない失敗に陥ってしまう可能性も高い。

だからこそ、より慎重に正しい手順を踏んで物件選びををしなければならない。しかし、いざ物件探しに出かけたとしてもコツやポイントを事前に知っていなければ、良い物件を見つけ出すことは不可能だろう。このような問題を解決するために、今回は店舗オーナーのための居抜き物件探しのノウハウを公開させて頂く。

居抜き物件とは何かを把握しよう

店舗や事務所用の賃貸物件は大まかに「スケルトン物件」「居抜き物件」「残置物件」に分類することができる。店舗をオープンする際は通常、物件を借りて内装工事をしてからオープンし、閉店する際は借りる前の状態に戻してから返すという契約になる。

通常の物件は何も施されていない建物の柱や梁や床のコンクリートや鉄骨がむき出しの状態で、これをスケルトン物件という。スケルトン物件はゼロからのスタートなので、借り主側が自由にデザインやレイアウトができるというメリットがある。しかし、当然ことながら費用が嵩むといったデメリットも生じる。

一方、居抜き物件、残置物件は前の借り主の内装仕上げや設備類がそのまま残った物件のことを言う。スケルトン物件のように自由なデザインやレイアウトができないというデメリットがあるが、既存をそのまま利用すれば内装費用を大幅に安くすることができるメリットがある。では居抜き物件と残地物件はどのような違いがあるのだろうか?

 

居抜き物件と残置物件の違いとは?

居抜き物件とは現状でまだ営業されている店舗のことを言う。例えば数ヶ月後に店を疂むことになっている店舗のことだ。一方、残置物件とは、既に閉店していて内装仕上げや設備類がそのまま残っている物件のことを言う。つまり現状においてお店が営業しているかしていないかの違いとなる。

実はこの違いが今後の店舗運営に大きな影響を与えるのだ。残置物件はしばらくの間テナントが入っていない物件なので、一定期間シャッターが閉まっている状態となる。数ヶ月、一年、二年と人影のない物件を端から見た場合、周囲の人はどう思うだろうか?恐らくあまり良い印象が無いだろう。

一方、居抜き物件の場合は前のテナントが店を閉めてから、新規のお店がオープンするまでの間は1ヶ月か2ヶ月程度という場合が多い。周囲から見ればお店が変わった程度に感じず、それほどイメージダウンにはつながらないだろう。

また居抜物件の場合、業態が近ければ前のお客様をそのまま引き継ぐことができる。また内装や設備機器をそのまま利用すればお客さまにとっては改装した程度にしか感じないこともあるだろう。このように居抜き物件と残地物件は一見大きな違いはなさそうであるが、そこには大きな違いがあるので要注意だ。

 

メリット デメリット
スケルトン物件 デザインやレイアウトが自由 内装費が高くつく
居抜き物件 内装費が安く、前テナントのお客さまを引き継げる デザインやレイアウトに制約あり
残置物件 内装費が安くなる デザインやレイアウトに制約あり、前テナントのお客様を引き継げない

 

譲渡料に要注意!

居抜き物件や残置物件は前テナントの内装や設備をそのまま利用できるとので確かに費用面でのメリットは大きい。しかし、これら内装や設備類に関して前オーナーに譲渡料を支払わなければいけないケースがある。もちろん新規で内装工事を行うよりも安くつくことは明確ではあるが、中古品であることは忘れてならない。引き継くものが本当に譲渡料以上の価値があるのかしっかりと見定めなければならない。

 

居抜き物件選びの3つのコツとポイトとは?

上述したように、居抜き物件は借り主であるあなたにとって大きなメリットを与えてくれる。しかし、物件選びの段階で間違った基準で決めてしまうと、あとで取り返しのつかない状況に陥ってしまう可能性もある。

店舗オープン後、スケルトン物件にしておけば良かった。。といったことが無いように、事前に正しい物件選びの方法を頭に入れそれを実行しなければならない。下記に居抜き物件を選ぶ際のコツとポイントを記載するので、これらを参考に実際の行動に移して欲しい。

 

1.設備機器のチェックは最重要項目!

居抜き物件選びの中で設備機器類のチェックは最重要項目だ。最初は綺麗に見えてもいざ使い始めると、トラブルが発生することが良くある。例えば換気扇が動かなくなったり、空調の効き目が無くなったり、ガスの容量が足りず充分な火力が出ないなど様々だ。譲渡料を支払っている場合は、スケルトン状態から新装した場合と比べても高くなる可能性が高いので要注意だ。下記に項目別にチェック項目を記載するので確認頂きたい。

 

ガス容量をチェックしよう

特に飲食店の場合はガス容量は重要だ。中華料理屋や面積の大きい店舗など、強い火力とコンロの数が多い場合はガスの配管径をチェクしなければならない。当然のことながら径が小さければ強い火力を確保することができない。中華料理店の場合、ガス容量はおおよそ150kw必要となる。ガスの配管径は最低でも32A(42.7mm)以上であることが必要だ。通常の飲食店であれば25A(34mm)で問題ない。

厨房機器を新たに導入するのであれば、既存の機器のガス容量をチェックしてみよう。新規と同等かそれ以下であれば問題は無いだろう。ガスの配管径はガスメーター付近で確認できるが、どうしも不安な場合は内装工事業者に同行してもるのが確実だろう。

厨房のレイアウトと設備類をチェックしよう

厨房レイアウトは飲食店の核とも言えるほど重要であるのと同時に、変更をかけると防水工事や配管の切り回しなど大掛かりな工事となるため、費用面においても重要だ。既存の厨房を利用しつつも、新たに厨房機器を設置する場合など、実際に配置してみたら収まらず、配管もできなかったという事例は良くあることだ。

また、排水の詰まりのチェックも重要だ。チェックの仕方はシンクに水を一杯に貯めてそれを一斉に流してみよう。その状態で問題無く排水されれば問題は無い。また、給水のチェックも忘れてはならない。蛇口の水をめいいっぱい開けて、トイレの水も問題無く貯まるようであれば合格だ。

エアコンをチェックしよう

エアコンの残置物は要チェクが必要だ。故障が多いのに加えて、20年以上前のものは、フロンガスを排出するため健康上良いことがない。営業中にエアコンが効かなくなることを考えると思い切って買い換えるのもひとつの手ではないだろうか。

換気と排煙設備をチェックしよう

換気と排煙は全く異なるものなので注意しよう。換気とは部屋の空気の入れ変えるための装置で、換気扇などがその役割を果たしてくれる。当然のことながら厨房の火力が大きくなればなるほどその大きさ大きくなる。特に中華料理屋の場合は巨大な換気扇とそれを外部まで運ぶ大きなダクトが必要となる。

一方、排煙とは火災が発生した時の煙を外へ逃してやるための装置で、殆どの場合は排煙窓と呼ばれる高い位置にある窓でその機能を満たしてる。しかし、排煙窓は建物の用途や規模によっては不要となることもある。いずれにしても建築基準法で明記されている専門な分野であるため、内装工事業者に同行してもらい、チェックして貰うのが良いだろう。

 

美容室の設備チェックにおける注意点

美容室は設備機器が特殊なため、飲食店とは異なる視点で物件をチェックしなければならない。例えばシャンプー台を3台以上設置する場合は給水管は20mm以上必要となる。築年数が古い物件の場合、13mm以下が多いので要注意だ。

その他水圧も必ずチェックして欲しい。美容室の場合最低でも2.0は必要となる。2.0以上の場合でも、階数が3階以上となる場合は水圧が落ちる可能性が高いので要注意だ。これらはメーターボックスを見れば確認することができる。

また排水管も重要となる。シャンプー台を3台以上置く場合は60mm以上の排水口が必要となる。トイレ用とシャンプー用に2系統分かれているとベストだ。マンションや築年数の古い物件の場合40mm以下の場合が多いので事前にチェックしよう。

続いて重要なのが電力だ。美容室はドライヤーを複数同時に使うので、その時にブレーカーが落ちないように事前に準備をしなければならない。必要となるキロワット数は「店舗面積✕0.5」で計算することができる。20坪の店舗であれば10Kwだ。もし電気容量が足りない場合は、ビル全体の電気容量をアップさせる必要がある。当然のことながら費用は借り主が負担し金額も決して安くない。このような点も踏まえて物件選びは慎重におこなわなければならない。

 

設備項目以外にチェックすべき点は?

居抜き物件においては設備の状況の確認が最重要項目であることが間違いないが、設備以外にもチェックすべき項目はたくさんある。例えば階数については1階がベストであるし、看板の位置についても、どこに取り付けることができるかを物件調査中にしっかりと把握しなければいけない。

また物件の面積についてもしっかりと実測をしよう。図面に記載されている面積は共用のパイプスペースやダクトスペース、柱型までは入っていることがあり、記載されている面積と実際の有効面積が異なることが多い。また形状が不正形な店舗の場合、面積の割に席数が確保できないなど、経営上おおきなダメージを受けることが多いので要注意だ。

また物件のオーナーも念の為にチェックしておこう。まずは経済状態。オーナーが破産した場合、預けた保証金が返還されないケースが多く発生している。またオーナーが変わるタイミングで退去を求められることも充分にある。

チェック方法は建物の登記簿謄本をチェックしよう。多額の借入れの担保になっていないかを調べれば判明する。また、長く付き合える人物かどうかも重要なチェック項目だ。一度出店したら容易に動くことはできない。中には毎年賃料を値上げするオーナーもいるので要注意だ。オーナーの評判は前の借り主に確認するなどして、事前に人物像を把握しておく必要がある。

 

2.契約条件をしっかりと把握しよう!

居抜き物件においては契約時に注意すべき点がいくつかある。そのなかでも最重要なのが、契約時と解約時の引き渡し条件だ。契約時においては内装のどの部分まで利用できるかを綿密にチェックする必要がある。ここが明確でないと内装工事の見積りにブレが生じ全体の資金計画に大きな影響を与えてしまう可能性がでてしまう。

また解約時においては、内装はスケルトンで引き渡すのか?什器類はそのままで良いのか?など予め条件を定められる可能性がある。こちらも退去時に思わね費用が発生する可能性があるので入念にチェックする必要があるだろう。

また、これは賃貸住宅でも同様だが、解約時の事前通告期日は必ず確認しておこう。時期は住宅とは違い、 長めに設定していることが多いので、うっかり忘れていると大きな出費となってしまう。下記に注意点を項目別にまとめたので参照頂きたい。

 

契約開始日について

基本的には契約費が家賃発生日となるので要確認だ。また契約前にフリーレント期間がある場合も多いので確認してみよう。また長年空きが続いている物件などは、数ヶ月間家賃無しで契約を結んでくれる場合もあるので是非確認しよう。

解約方法について

契約期間内に解約する場合は、何ヶ月か前にその旨を伝えなければ解約金が発生することを忘れてはならない。通常は保証金で相殺されるが、できることなら避けたい筈だ。通常は2〜3ヶ月程度が多いが、これも交渉次第なので是非トライしてみるのも良いだろう。

解約時の引き渡し条件について

賃貸物件で最も揉めるのが解約時の引き渡し条件だ。基本的な考えは原状回復といって契約時の状態に戻すことになる。 スケルトン物件の場合は、内装を全て撤去して引き渡せば問題ないが、居抜物件の場合は内装が既にある状態での契約になるので状況によって様々だ。

「スケルトンで引き渡すのか?」「内装仕上げ、家具類、設備類はどこまで残すのか?」「契約時点の内装の状態に戻すのか?」など綿密に交渉を重ねて契約書に記載するようにしよう。

リース契約について

前店舗が設備類をリース契約している場合、そのままリースも引き継ぐことになる。しかしこの手続は複雑であるし、中古品のリースのメリットは低いのでできればリース契約は全店舗のオーナーに解約してもらうようにしよう。もし引き継ぐ場合は、全店舗オーナーに滞納がないか確認しなければならない。もし滞納がある場合は引き継いで契約するあなたに支払い請求が来るので要注意だ。

法規について

前の店舗と用途が変わる場合は確認申請が必要となる場合がある。用途とは「飲食店」「サービス店舗」「物品販売店舗」「事務所」などその他詳細に分類されるが、変更する用途によって、申請が必要かどうか変わってくる。いずれにしても専門性が高い分野であるため建築基準法に詳しい不動産屋や内装工事会社に確認しよう。

工事範囲について

工事範囲は大まかにオーナ側で行う工事と借り主側で行う工事の2種類がある。内装の仕上げ類はほぼ借り主側で行うことになるが、設備工事は物件によって様々だ。また、防災設備工事についてオーナー側で工事を行うが、費用は借り主側が支払う形になることが多い。

このように工事範囲については確実に決まっていることは無い。全てはオーナーとの交渉で決めることができるのだ。工事範囲については一般的にA工事、B工事、C工事と呼ばれて分類される。詳細は下記記事に記載しているので参照頂きたい。

「新規店舗オーナーのための内装におけるA工事,B工事,C工事の違いについて」

 

3.居抜き物件選びの正しい方法を知ろう!

では、居抜き物件は具体的にどのように探せば良いのだろうか?まず気軽に探しやすいのが、インターネットだ。登録をしなければ詳細が見られないサイトも多く、会員登録をするのが少し面倒ではあるが、登録すればより多くの情報を入手できる。登録をする際は、会員数や登録数が多いサイトが信頼性が高い。

インターネット以外では、自分がお店を出したい場所の付近にある不動産屋に相談するのが良いだろう。通常の不動産屋さんではなく、居抜き物件を専門に扱っている不動産屋さんを探して相談に行くのが効率的だ。相談するときは、具体的に何屋を開くのか、場所・立地はどこが良いか、設備は何が必要か、広さはどのくらいあればよいか、家賃・初期費用の予算はいくらか、開業時期はいつか、など条件を明確にしてから相談することが重要だ。

場所・立地については費用が大きく変わる部分であるため、あまり固執せず、まずはコンセプトを固めてそれに合う場所を探していくことが、希望の物件を探す上でのポイントとなる。

また、掘り出しものの居抜き物件はタイミングが大事となるため、インターネットに情報が掲載される前の情報を不動産屋からもらえる可能性もある。すぐに良い物件が見つからなくても、良い物件が出そうな時に紹介してもらうこともできるかもしれないので、不動産屋と信頼関係を築くことが大事だ。実際の流れとしては、インターネットで数件の当たりをつけて、その物件を実際に不動産屋を介して見せてもらい関係を築いていくのが良いだろう。

 

その他の物件探しのルートとは?

上記の他にも物件探しのルートは他にもある。特に店舗設計や工事を専門に行っている内装工事会社は、表に流通する前の物件を知っていることが多い。しかし、いきなり身知らずの工事会社に連絡しても難しいと思うので、前に務めていた店舗に出入りしていた業者や知り合いの経営者などに紹介してもらうのが良いだろう。アーキクラウドでも物件情報を保有している内装工事会社と提携しているので、もし物件探しから内装工事業者と一緒に行いたいという場合は連絡頂きたい。

「物件探しを内装工事会社に依頼する」

その他、銀行などの金融機関からの物件情報も見逃すことはできない。出店を狙っているエリアに借入を予定している金融機関の営業網があれば、物件情報を流してくれる可能性が高いので是非積極的にアクションしてみよう。

 

居抜き物件選びの裏事情とは?

近年の店舗物件は大手企業や外資系起業が所有するようになり、物件情報が一般に流通しない傾向が高くなっている。さらに日本の不動産が海外投資家にとって投資対象としの魅力が高まっていることもあり、フロア毎に所有者が異なるビルも多くなっている。所有者も短期間で変わることも多く、契約も複雑化しているのが現状だ。

また、都心部では投資家や企業が扱う物件を中心に「定期建物賃貸契約」※1が多く、個人レベルで店舗を運営する上では交渉のハードルが高くなっている。このような流れを受けて、不動産業者の中には特定の分野に特化した形で営業を開始している。

例えば居抜き物件を専門に扱い、賃料や保証金や家賃発生日の交渉を借り主に変わって交渉してくれることもあるので是非とも活用したいところだ。一方、個人オーナーが所有する物件に関しては相場よりも保証金が安いケースも多い。根気よく探せばこのような物件も多くあるので是非とも諦めずに物件選びを続けて欲しい。

※1「定期建物賃貸契約」
物件の契約には「賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の2種類がある。「賃貸借契約」は更新をしながら長期間借りることが可能で、借主側の権利が法律で厚く保護されているのが特徴だ。一方「定期建物賃貸借契約」は契約期間が数年に限定さているため契約を自動で更新することができない。つまり長くその物件に居座ることができない契約なのだ。特に都心部などではこのような契約形態が増えており、更新ができたとしても家賃の値上げがあるなど借り主である店舗側にとって不利な条件が多くなる。

 

居抜き物件でも立地が最重要

居抜き物件でも当然ながら経営は立地で成り立つことになる。物件を探す時はこんな土地で営業したいというコンセプトをしっかりと確定することが重要だ。それをしっかりと文章化し、その条件を正しく不動産業者に伝えて、イメージ通りの物件を探してもらわなければならない。

地域としては自宅の近くで移動距離は15分〜30以内程度がベストだ。飲食店やサービス店舗はハードワークであることが多く夜も遅くなりがちであるため、できることなら職住が近接したいた方が上手くいくことが多い。自宅付近であれば土地勘もあるし、集客の際は近所の友人等の助けも得られるかもしれない。その他、立地選びの要点を下記に記載するので確認頂きたい。

 

周辺のターゲット人口

まずは出店エリアの人口を把握しよう。男女別、世代別、学生数、事業所数など。。ターゲット層がどれだけ住んでいいて、働いているかを把握しよう。またそのエリアが河川や線路、大通りなどで大きく分断されていないかをチェックしよう。

歩行者や車の量

例えターゲット層がそこに住んでいなかったとしても、お客さまが店の前を通ってくれれば良いので、ますはターゲットがどの程度歩いているか、ロードサイド物件の場合は車の交通量を自分の目で確認してみよう。

視認性と入りやすさ

通りから見た時の視認性は重要だ。実際に歩き、車で通ってみよう。またいくら視認性がよくても入りにくかったら意味がない。特にロードサイド物件の場合は、駐車場への入りやすさや駐車場台数が売上に直結してくるので要チェックだ。

競合店をチェックしよう。

当然のことながらライバル店は少ない方が良いと思われがちであるが、あまりにも競合店舗がない場合はそのエリアでは経営が成り立たないという可能性も高いので注意が必要だ。ライバル店がほどほどにあるぐらいのエリアの方が集客ができる可能性高い。

立地が悪い場合の打開策とは?

条件に合った物件を探していくと、どうしても理想の立地とは異なる物件しかないという状況に陥ることが多々ある。そのような場合は知恵と工夫で立地の悪さを克服しよう。例えば駅から距離が遠く、人通りが少ない立地だとしても、目的性を持ったお客さまを呼ぶことができればそのような悪条件もクリアできるはずだ。

悪い立地は家賃も保証金も低く抑えられていることが多い。初期費用や維持費を大きく下げることができるので、その資金をメニュー単価やコンセプト作り費やすことができれば、良い立地と同等の利益を出すことも難しくは無いはずだ。

 

居抜き物件の相場観について

それでは居抜き物件にはどの程度の賃料が必要となるのだろうか?実のところ居抜き物件だからといって、通常の物件と比べて賃料が安くなったり高くなったりすることは無い。通常の相場感と認識して頂いて問題ないだろう。しかし気をつけないといけないのが造作譲渡料だ。上述した通り、物件によっては内装や設備類を引き取る上で費用が発生する場合がある。この金額も物件によって様々であるが、100万円〜500万円ぐらいとなることが多い。決して安くない金額であるので、充分に吟味して物件をえらばなければならないのだ。下記に大都市圏の人気エリアにおけるおおよその平均賃料を記載するので参照頂きたい。

  • 東京渋谷:平均賃料2.2万円/坪
  • 大阪梅田:平均賃料1.5万円/坪
  • 名古屋栄:平均賃料1.1万円/坪

 

実質賃料を見落とさないようにしよう

「1坪(3.3㎡)当たり◯◯円」と表示され、それに契約面積を書けたものが賃料と思われがちであるが、実際には他さの様々な名目で金額が加算されることになる。それらを含めた実施賃料をもって比較しなければ意味がない。

実質賃料とは名目賃料に保証金、共益費、譲渡料を加えた金額を面積で割ったものだ。他にも空調費用やゴミ費用を回収される場合もある。例えば賃料5万円で、保証金が100万円の場合と賃料が6万円で保証金が30万円の場合では、たとえ賃料が高くても、後者の方が有利だったりするのでしっかりと把握しておこう。

 

最後にまとめ

飲食店やサービス系の店舗は「立地商売」言われるほど立地や物件が売上を左右する。しかし、いわゆる優良物件とよばれる好立地物件は賃料も高く、競争率が激しい。居抜き物件についても同様だ。

物件オーナーはできるだけ好条件で貸したいと思っているため、借り主には信用と実績、つまり確実に家賃を収めてくれる保証を求めらる。何も実績がない新規経営者が借りるにはかなりハードルが高いのが現実なのだ。

であれば無理に優良物件に挑む必要はない。多少条件が劣っていても立地以外の部分で勝負をすれば良いのだ。幸いにも立地が良くないと祝える居抜き物件は周辺の相場に比べても家賃や保証金、譲渡料などのが安くなる傾向にある。つまり、より少ない資金で新たな店舗をオープンすることができるのだ。そこで余った資金を提供するサービスの価格に還元し、スタッフの教育やコンセプト作りに費やすことができる。それが個性を持つ店舗を作ってくれる。

実際のところ今の時代は個性があればいくらでも集客ができるようになった。その理由はスマートフォン利用者の急増にある。個性がありサービスが充実したお店の情報はは直ぐにツイッターやフェイスブックなどのSNSで拡散しあっという間に全国に広がっていく。またその情報の広がりは検索エンジンにも影響を及ぼしあなたの店舗のホームページには大量のアクセスが流入してくるだろう。

もちろん全ての店舗がこのように上手くいくとは限らないが、同様の事例が多く発生しているのは紛れもない事実だ。どうしても立地に恵まれない場合はこのような戦い方があることを知っておこう。因みに飲食店におけるweb集客の方法については下記で詳細に記載しているので是非参照頂きたい。

「飲食店経営者のための最新WEB集客方法3つの秘策を公開」

 

また居抜き物件においては設備機器のチェックはかなり重要な要素となる。せっかく低価格で店舗をオープンさせたのに空調や厨房機器が直ぐに故障してしまったら意味が無い。営業中であれば修理代と売上を合わせて非常に大きな損害を被ってしまうこともある。

であるが故に、設備機器は物件契約前に入念にチェックをしなければならない。しかし設備機器類のチェックは専門的な分野であるため、あなた自身で行うのは容易ではないので、内装工事業者に物件選びの段階から入ってもらいチェックしもらうと後戻りが無く予定通りに計画を進めることができる。もし内装工事業者探しにお困りであればアーキクラウドが提携する内装工事会社をご紹介するので是非活用頂きたい。

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