店舗物件はどこにすればいい?物件の探し方まとめ

開業するにあたり、「店舗物件探し」はとても重要なポイントといえます。なぜなら、店舗物件は選び方によって、経営の成功を左右する要因になり得るためです。経営の成功を目指すためにも、店舗物件探しのポイントをきちんと押さえておきましょう。ここでは、店舗物件を探す際に意識すべきポイントや、注意点について解説します。

店舗物件を探す前にするべきこと

店舗物件を探す前には、綿密な下準備が必要になるとされています。なぜなら、店舗開業は大きなお金が動くことだからです。無計画のまま店舗物件を探してしまうと、後々「余計な費用がかかった」「違う店舗物件を選べば良かった」という後悔をしてしまいかねません。きちんと下準備をしておくことで、選択を誤るリスクを低減させられます。

具体的にどのような準備をしておけば良いのかというと、重要だとされているのが「事業計画を明確にしておく」ことです。事業計画がはっきりしていなければ、希望の条件や理想の立地などが定まらず、条件に合った店舗物件を探すことが難しくなります。綿密に事業計画を練ったうえで店舗物件探しを行うことで、効率化を図れます。事業計画を考えることは、店舗物件探しの重要な第一歩です。きちんと考えをまとめてから、店舗物件探しを行いましょう。

店舗物件を探す前にするべきこと

居抜き物件かスケルトン物件かを決めておく

店舗物件には種類があり、大きく「居抜き物件」「スケルトン物件」に分類されます。居抜き物件とスケルトン物件はそれぞれ異なるメリットがあるため、事業計画と照らし合わせたうえで、どちらを選択するのかを決めることが肝心です。

まず、「居抜き物件」は以前使用されていた設備や内装がそのまま残っているため、設備費や改装費を節約できることが、大きなメリットとして挙げられます。開業にあたりできる限り費用を抑えたいのであれば、居抜き物件が向いているでしょう。また、店舗物件は工事が必要な場合、オープン前の工事期間中にも賃料が発生することになります。居抜き物件の設備がそのまま使用できる場合は工事期間が短くなり、そのぶん賃料を浮かせることができるのも大きな魅力でしょう。

一方で、「スケルトン物件」は思い描く理想の内装を、ゼロからデザインできることが最大のメリットです。スケルトン物件は白紙の状態から内装を考えることができるため、雰囲気づくりにこだわりたい人に向いています。内装にこだわっていたりコンセプトが確立していたりする店舗は人の関心を集めやすく、集客率の向上に役立つでしょう。お店づくりにこだわりを持っていて予算に余裕があるのなら、スケルトン物件を選ぶのも良い手です。

居抜き物件かスケルトン物件かを決めておく

好条件の物件の探し方は?

事業計画やお店のコンセプトをしっかりと固めたら、本格的に店舗物件を探し始めましょう。物件を探すからには、できる限り好条件のものを見つけたいと考えるのは、自然なことといえます。好条件の物件は競争率が高いため、きちんとポイントを押さえて効率的に探すことが肝心です。店舗物件を探す際のポイントには、以下の4つが挙げられます。

1つ目は「未公開物件の情報を集める」ということです。公開募集前の物件を未公開物件と呼び、この情報はインターネットやチラシなどでは見つけることが困難です。なぜなら、条件の良い物件は口コミなどで情報が伝わり、公開募集が始まる前に次のテナントが決まってしまう場合があるためです。また、場合によってはオーナーから直接依頼を受けた不動産屋が、個別でテナントに声をかけて、出店を打診しているケースもあります。このように、条件の良い物件は公開前に契約が決まってしまったり、不動産屋が情報を公にしていなかったりする場合があります。未公開物件の情報を集めるには、直接物件のオーナーに問い合わせるか、もしくは不動産屋に尋ねてみるのも一つの方法です。条件に合った物件がなかなか見つからないときは、未公開物件について調べてみると良いでしょう。

2つ目として、物件を探す際は「複数の不動産仲介業者から情報を集める」ことも大切です。不動産屋はそれぞれ持っている物件情報が異なることがあります。複数の業者から幅広く情報を得ることで、理想とする物件を見つけやすくなるでしょう。また、業者から物件の紹介を受けるときは、事前に考えておいた希望条件をきちんと伝えることがポイントです。希望を明確に伝えておくことで、条件に合った物件を効率的に探すことができます。それから、条件が完全に合致する物件だけではなく、条件から外れた物件をチェックしておくことも良い方法です。たとえば、「希望エリアからやや離れた位置にある物件の相場はいくらか」という情報を見ておくことで、相場を判断する力を養うことができます。良物件を見つけるにはできる限り多くの情報に目を通し、見る目を養うことが大切です。

3つ目は「自分の足で探してみる」ことも一つの手です。オーナーによっては仲介料を支払いたくないなどの理由で、店舗物件の仲介を不動産屋に依頼していない場合があります。こうした物件は直接自分の足で見つけたり、オーナーに問い合わせたりすることで、巡り合える可能性があります。良い物件は早々に契約が決まってしまうことも多いため、いち早く情報をゲットするためにも、日々アンテナを張って自分の足で活動することが大切なのです。

4つ目に「商工会議所や自治体をあたってみる」ことも良い方法です。商工会議所や自治体は、空き店舗の案内を行っている場合があります。情報収集の一環として商工会議所や自治体をあたってみることで、思わぬ良い巡り合わせがあるかもしれません。

好条件の物件の探し方は?

店舗物件探しの注意点

店舗物件を探す際は、いくつかの注意点があります。まず、注意したいのが「インターネットに出ている情報だけで判断しない」という点です。インターネットに掲載されている物件情報は、複数のサイトで情報が共有されている場合があります。そのため、すでに契約が決まっていたり情報の更新が遅れていたりする場合があるので、注意が必要です。インターネットの情報はそのまま鵜呑みにするのではなく、きちんとオーナーや不動産屋に問い合わせをして、確実な情報を得るようにしましょう。

それに加えて、「店舗の取得費用にかける予算を明確にしておく」ことも注意すべきポイントです。店舗物件を契約する際は、「保証金」や「翌月分の賃料」など、まとまったお金が必要になるケースが多く見られます。もしも、こうした取得費用について考えておらず、契約時に資金が足りないと、せっかく良い物件と巡り会えたのに「契約ができなかった」という事態になりかねません。こうしたトラブルを防ぐためにも、契約前にきちんと取得費用を計算しておき、前もって充分な資金を用意しておくことが大切です。

また、「地域の事前調査」を行うことも重要でしょう。条件に合った物件が見つかると気持ちが盛り上がり、冷静な判断をすることが難しくなります。開業を希望しているエリアに何度か足を運び、しっかりと事前調査をしてから慎重に契約を決めることが肝心です。事前調査において重要なのが、「同じエリアの物件相場」です。多くの物件情報に目を通し、冷静に比較を行う必要があります。それに加えて、「時間別の交通量」「人通り」「客層」なども把握しておきましょう。また、「近隣の競合店」や「周辺環境」について調べておくことも重要です。こうした情報収集を行うことで、開業後の「月々の売上予想」や「設定単価」などの予測に役立ちます。これらのデータを基に予測を立てておくことで、物件を借りるときの説得材料としても役立つでしょう。

それから、「居住用物件は店舗利用できない」ものだと考えておくこともポイントです。内装費や賃料を抑えるなどの目的で、居住用物件を店舗として利用したいと考える人もいるかもしれません。しかし、居住用物件を店舗として利用することは、基本的に難しいケースが多いのが現状です。なかには、店舗として利用可能な居住用物件が見つかる場合もありますが、住民に反対されてしまったり、撤退を命じられてしまったりするリスクが少なからずあります。思わぬトラブルの発生を防ぐためにも、店舗利用を前提にした物件を探すことが肝心です。

店舗物件探しの注意点

良物件を探すための不動産屋との接し方

良物件を探すには、不動産屋との接し方が重要だと考えられます。できる限り自分の希望に叶った物件を見つけるためにも、3つのポイントを把握しておきましょう。

まず1つ目のポイントは「自分の話に耳を傾けてくれるか」をチェックすることが挙げられます。不動産屋はその店ごとに、営業スタイルや手持ちの物件などが異なる場合があります。なかには、条件に合致する物件が営業エリアから外れていたり、条件に合う物件情報をあまり持っていなかったりする場合もあるでしょう。しかし、このような場合でも自分の要望について真剣に耳を傾けてくれる業者は、信頼できる傾向だと考えられます。反対に、要望を無視した提案をしてきたり、無理な物件の紹介をしてきたりする業者には注意したほうが良いでしょう。きちんと話を聞いたうえで要望に沿った提案をしてくれる業者こそ、良物件を探すための強い味方になってくれるはずです。

2つ目は「業者の力を引き出す」ことがポイントです。不動産屋はインターネットに掲載している物件情報だけではなく、未公開物件や掲載前の物件について情報を知っている場合があります。そのため、目の前にいるプロから情報を引き出したり、最適な物件を提案してもらったりすることも良い方法です。その道のプロによる情報提供を受けることで、より効率的に良物件を探しやすくなるでしょう。

それから、「紹介された物件が自分に合うかをチェックする」ことが、3つ目のポイントとして挙げられます。いくら不動産屋がプロだからといって、情報を過信しすぎたり契約を任せきりにしたりすると、思わぬトラブルを招く原因につながります。物件の見学時には希望する条件のチェックリストを持参して、細かい部分にまで目を光らせましょう。そして、気になることがあったらすぐに不動産屋に質問をすることも大切です。たとえ、不動産屋が自信を持って紹介した物件であっても、店舗のコンセプトや条件に合わなければ、選ぶ意味がありません。きちんと自分の目で物件をチェックして、後悔のない選択ができるように努めましょう。

良物件を探すための不動産屋との接し方

探し方にこだわって最適な物件を見つけ出そう

店舗物件は数多く存在し、そのなかから最適な物件を探すことは、骨の折れる作業といえます。だからといって、下調べを怠ったり適当に物件の契約を決めてしまったりすると、後悔をしてしまうリスクが高まります。理想の物件を見つけるには、下調べをしたり事業計画を練ったりして、きちんと下準備を行うことが大切です。さらに、居抜き物件とスケルトン物件のどちらが適しているのか、状況と照らし合わせたうえで決めることも重要でしょう。

物件を探す際は、自分の足で情報を集めることはもちろん、プロの力をうまく頼ることもポイントです。プロによるアドバイスを受けることで、効率的に物件探しを行えます。物件の探し方のコツや注意点をきちんと押さえて、自分に合った最適な物件を見つけましょう。

株式会社 アーキバンク

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建築に関わる専門知識、経験を活かし、建築や内装に関わる「ヒト」「モノ」「サービス」を効率的かつ有効に結びつけるため、建築関連のWEBメディア事業を中心に、WEBコンサルティング事業を展開。

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第19回:店鋪・飲食店物件の立地戦略その1
第20回:店鋪・飲食店物件の立地戦略その2
第21回:店鋪・飲食店物件の立地戦略その3


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