飲食店開業前の物件探しに絶対に失敗しないための４つ秘策について
物件探しは飲食店の行く先を左右するとも言えるほど重要な作業だ。より良い物件が見つかれば、その後の内装工事、オープン、集客という流れが上手くいくが、失敗してしまうと取り返しのつかないことになる。
にも関わらすこれから飲食店を開業しようとする新規オーナーの中には感覚的に気に入ったという理由から物件を決めてしまう方が多いのも事実だ。これには物件探しについて学べる媒体が無いのが原因の一つにある。
アーキクラウドでは今まで多くの飲食店内装工事の案件を扱ってきたが、その中でどの様な物件が繁盛するのか？良い物件が見つかったらまず最初に何をチェックすべきか？お店のコンセプトと物件の関係について調査を続け行く中で様々なノウハウを蓄積してきた。
今回の記事では、物件探しに失敗しないためにも新規オーナーには絶対に知っておいてもらいたい４つの秘策について公開させて頂く。
飲食店開業のための立地条件とは？
駅前の便利がいい場所は集客も見込めるが、その分家賃が高くなる。一方、駅から遠く多少立地が悪いところは、物件を取得する時の費用や家賃が格安となることもある。
十分な貯金や資金を持ってのスタートであれば駅近も良いが、余裕が無い状態で始めたりするとあっと言う間に運転資金が底をついてしまうだろう。準備資金をしっかりと把握し、立地選びをすることが重要だ。
立地選びで重要となるポイントは「面 → 線 → 線」だ。
詳細はこちらの記事を参照頂きたい。
また、自宅からの距離も要素の一つとして考慮しよう。飲食業は見た目よりもハードな仕事だ。閉店した後も後かたずけや仕込みなどどうしても夜遅くなりがちだ。元気に長く経営していくためには疲れなりための物件探しという点も考慮したい。
そのためにも自宅からの移動時間は１５分以内が理想と言える。最低でも30分以内とすることでストレス無く通勤ができるだろう。
また、飲食店の立地を選ぶ上で一番重要なのは、お客を集めるということだ。集客の苦労はどんな立地でも同じだが、自宅の近くに店舗があれば友人や知人なども口コミをしてくれたりして応援を期待できる。
長年住んでいる土地ならなおさらのこと土地勘もあるので、立地条件の善し悪しも判断できる。
しかし、自宅から30分圏内の良い物件を見つけるのは至難の業だ。立地条件が良く繁盛しているお店は当然閉店はしないため、自分の希望やコンセプトに合った物件がないときは探す範囲を広げるのも視野に入れなければならない。
その場合も紹介された物件や街に何度も足を運んで慎重に見極め判断することが重要だ。
目次
物件や周辺をリサーチして客層を把握しよう！
リサーチとは物件周辺に男女別の比率や人口、世代別の人口、周囲の学校や学生の数、ビルに入っているテナント数などを調べることだ。これらのデータは自治体や統計局のホームページで閲覧できるので、ターゲットになる客層がどの程度生活しているかを調べてみよう。
人口密集地ではない場合でも車で10分以内であれば商圏としても問題ない。オフィス街の物件については、昼間はそれなりの人通りがあるがどうしても夜は人口が少なくなる。
しかし、住んでいる人が少なくてもお客がお店の前を通るひとが多ければ集客が可能だ。また、車の通行量も重要となる。
また、車で来店する人を考えると駐車場は絶対に不可欠だ。その時に重要なのは駐車場の広さと入りやすさだ。せっかく来店する気できても駐車場が入れにくいと面倒になり他へ行くということも考えられる。
特に運転が苦手な女性などには注意が必要だ。入れにくいような駐車場の場合は、近くのコイン駐車場の1時間無料などで対処することも考えておかなければならない。
また近隣の同じ業種や業態の店舗の有無も調べよう。競合店は少ないのが理想だが、全くないというのも問題だ。全くないという場合は、その業種の店舗がそのエリアに合っていない、適合していないという可能性もあるからだ。
違った業種の飲食店も周囲にある方が良い。物件の近くの飲食店には足を運んで積極的に情報集取をしよう。
何度も通へば店主などと仲良くなる。自分がこのエリアに出店する意思があることを告げ、このエリアの客層などの状況を尋ねてみよう。但し、同じ業種のお店は少し控えた方が良い。
やはり同業種の店舗は嫌がられてします。繁盛している店舗はもちろんだが、それこそ隠れ家的な感じのお店にも足を運んでみよう。お店を出店したいエリアのお客のニーズを把握することが大切だ。
立地条件別飲食店出店戦略を公開！
物件には様々な立地条件がある。それぞれターゲットとする客層や賃料が異なるためあなたのお店のコンセプトに合わせて適切な立地を選定しなければならない。それぞれの特徴を列挙したので参照して頂きたい。
| 駅前 | 駅前は人が最も集まる場所であるため文句なしで好立地となる。但しその分賃料が高くなるので、それを見越した売上設定が必要。 |
| 商店街 | 周辺住民がターゲットとなります。個性的な店作りをすれば商圏外の客を呼び込むことも可能、家賃設定は低め。 |
| オフィス街 | 会社勤めのサラリーマンがターゲット。平日の売上は安定するが休日の集客は困難だ。都心部のため家賃設定は高めとなる。 |
| 住宅街 | 主婦層や高齢者がターゲットとなるためそれを見越したコンセプト設定が必要。家賃設定は低め。 |
| 幹線道路沿い | いわゆるロードサイド店舗。車での来客が殆どのため、駐車場計画が集客に大きく影響する。家賃設定は普通。 |
| 繁華街 | 商業施設が立ち並び多くの人が集まる好立地だ。集客力は申し分ないが家賃設定が高いのがネックとなる。 |
どれだけ気に入った物件でも最低限これだけはチェックしよう！
まずチェックすべきは階数と看板の設置位置だ。飲食店の場合は１階でなければならない。メディアなどで取り上げられるなど、よほどの露出が無い限り目的性をもったお客さんは通常やってこないだろう。
１階にお店を構えて通りすがりのお客様に対して全力でアピールする必要があるのだ。
道路や歩道からできるだけ視認性の高い場所に設置することが理想だが、通常、看板が設置できる場所が決まっていることが多いのでオーナーに確認しよう。また、建物に設置できる広告を規制する条例がある行政もあるのでで、事前に確認しておくことも必要だ。
次にチェックすべき項目は面積や部屋の形だ。機能的なプランニング、効率的な座席配置をするには整形な形の平面がベストだ。いびつな形の平面はインパクトがあり面白い側面はあるのだが、効率＝利益となるので整形な平面の物件を探そう。
また、柱型が部屋の中に出ている物件はその面積分損していることになるので注意しよう。賃貸市場で表示される面積は壁芯となるので柱型を含んだ面積となるからだ。
最後にチェックすべきは設備の状況だ。賃貸物件にはスケルトンや居抜き物件などいろいろな状態がある。スケルトンは内装を何もしていない状態の物件だ。居抜き物件とは前の店舗の内装や設備がそのままの状態にある物件だ。
居抜き物件の場合、一見使えそうな設備でも素人では十分にチェックできない場合がありますので最低限の知識は持っておきたいところ。
どうしても専門家にしかわわからない部分は内装工事業者に相談するのが良いだろう。ご自身でチェックする場合は下記記事を参照下さい。
スケルトン物件に関しては内装や設備機器が全くない状態だが、インフラの容量だけは必ずチェックしよう。ガスの管径は必要な火力を使用するのに足りるか？その他給排水、電気容量については最低限確認しよう。
設備機器が飲食店を営業に与える影響は大きく金額も大きいため、後悔のない様に事前にしっかりとチェックすることが必要となる。
物件探しの具体な方法とは？
では具体的に飲食店用物件はどこで探せば良いのだろうか？下記に記載したので参照して頂きたい。
不動産業者
最も一般的な方法だ。しかし気をつけなければならないのは業者によって向き不向きがある点だ。住宅を中心に扱う業者の場合、店舗の情報をもっていなかったりする。
店舗に強い業者を見つけて定期的に訪問して情報収集を欠かさず行おう。そうするこで、掘り出し物件が出れば逸早くあなたに伝えてくれるだろう。
銀行など融資機関
もし銀行からの借り入れを考えているなら銀行に聞いてみるのも良いだろう。商売、柄銀行にも多くの物件情報が入ってくる。銀行としても一定のロイヤリティーが入ってくるため積極的に紹介してくれるだろう。
内装工事、店舗デザイン会社
デザイン会社や内装工事業者が既に決まって着ればそこに物件探しをお願いするのも良いだろう。工事会社は職業柄、様々な情報が集まってくる。
その中に空きテナント情報が混ざっていることは珍しくない。思わぬ掘り出し物件が出てくることもあるので積極的に聞いてみるのが良いだろう。
物件情報WEBサイト
手っ取り早く物件を探したいのであればWEBサイトを利用するのも良いだろう。条件設定をすることで理想とする物件を瞬時に見つけることができるだろう。
ただ「見せ物件」といわれる実際には貸出しのできない物件には注意しよう。「見せ物件」の見極め方は簡単だ。電話で物件確認をしその時点で「◯◯は今契約してしまいました。。
他にも△△という物件がありますがいかがですか？」とい言った流れになれば１００％「見せ物件」だ。その様な業者は信用できないので、すぎに手を切ってしまおう。
その物件…契約条件は大丈夫？
立地条件及びチェック項目がクリアできたからと言って安心してはならない。契約条件をしっかり確認しよう。確認項目としては３つある。
まず１つ目は実際に払う実質賃料の計算だ。賃料は普通「１坪○円」というように提示されている場合が多い。しかし実際は、この数値に加えていろいろな名目の金額が必要となる。実質賃料はそれらの賃料に、保証金の金利や共益費などを全部足した金額を実際の面積で割ったものになる。
中には、賃料以外に一括で空調管理をしている場合は空調管理やゴミの排出費などを請求される場合もある。これらも必ず支払わなければならない固定費なので、しっかりと計算に入れておく必要がある。
物件取得にかかる費用を下記にまとめたので参考にして頂きたい。
| 保証金 | 賃貸住宅の敷金と同様な性格をもつお金だ。基本的には賃貸契約終了時に全額返還されるが、家主によって条件は異なる。家賃の６ヶ月以上が通常だが、物件によっては１２ヶ月以上ということもある。 |
| 前家賃 | 家賃は通常翌日分を前月分を支払う。また契約した月の家賃は日払いで支払うので、今月分（日払い）と翌月分の家賃が前家賃となる。 |
| 礼金 | 賃貸住宅でもお馴染みの礼金。テナント物件でも礼金は存在するが、現在は徐々に無くなりつつある。相場としては家賃の一ヶ月分が通常だ |
| 不動産仲介料 | 不動産会社に支払う手数料だ。通常は家賃の１ヶ月が相場となる。何度も同じ仲介業者を使っているのであれば割引してくれる可能性は高いのでトライしみるのもいいだろう。 |
| 共益費、管理費 | 廊下や共同トイレなど建物の共用スペースの管理に必要となるお金。賃貸住宅とは異なり、家賃に含まれる場合が多い。 |
| 譲渡料 | 居抜き物件の場合必要となることが多い。内装仕上げ、造作、設備機器、什器などを受け取る際に必要となる金額だ。交渉によっては値引きも可能。 |
２つ目は契約条項のチェックだ。賃料が計算できたら、その賃料をいつから支払うのかも重要だ。契約してすぐ払うのと、工事を始めてから支払うのとではかなりの負担が違ってくる。できることならばなるべく遅い方が良い。
内装工事の費用の負担についても借りる側が負担する部分とオーナー側が負担する部分がある。その点についてもしっかり確認しておこう。いわゆるA工事（オーナー負担、オーナー工事）B工事（テナント負担、オーナー工事）とC工事（テナント負担、テナント工事）だ。詳細は下記記事を参照下さい。
また退去時の条件も必ず確認しておきたい。開業する店舗が全部うまくいくとは限らない。経営がうまくいかず閉店せざるを得なかった時のことも考えておこう。保証金はどれくらい戻ってくるのか、戻ってくる場合返還時期はいつなのかなども重要だ。
また内装などを自分で作った場合、オーナーに売れるのか、次に借りる人に売る権利があるのかなども把握しておく必要がある。内装などが全てある状態での居抜き物件の場合は、退去する時にどのくらいに原状復帰をするのかなども重要ポイントとなる。それによって思わぬ出費が発生することもありますので要注意だ。
契約条項はその物件ごとに違うと言っていいほど内容が異なる。借りた後で後悔しないように、不利な条項がないかどうかを専門の人（弁護士など）にチェックしてもらう方が良いだろう。
３つ目はオーナーの確認だ。オーナーを確認するポイントは２つある。それは、オーナーの経営状態と長く付き合えるかどうかということ。
まずはオーナーの経営状態だが、万が一オーナーが破産などをしてしまった時、契約時に払った敷金や保証金などが戻ってこない可能性がある。これらのお金が戻ってこないだけでなく退去を要求されることもあるのだ。
そうなったらテナント側としてもどうすることもできない。借りる土地や建物が多額の借金の担保になっていないかなど登記簿謄本などをしっかりチェックしておこう。
次に、オーナーと長く付き合えるかという問題だ。中には賃料の値上げを急に言い出してきたり、利用条件を頻繁に変更するオーナーもいる。そんなオーナーの無茶な要求をいちいち呑んでいたら大変だ。
オーナーの評判などを前に借りていた人や同ビル内の人、不動産業者などの聞いてみると良いだろう。
内装工事業者選びで全てが決まる。
デザイン、設計、施工（工事）は繁盛する店鋪、飲食店を作るための最も重要な要素と言って良いだろう。また開業費用の大部分も占めるため絶対に失敗することができない。
後からやり直そうといってもそう簡単にできるものでは無いのだ。デザイナーや設計者、工事業者など内装工事業者選びは店鋪の未来の担う生命線でもあるのだ。ではどの様な基準で業者を選べば良いのだろうか？
①過去の実績で選ぶ
店鋪や飲食店の内装工事はどこの業者でもできる訳ではない。業者によって得意不得意があるからだ。例えば家のリフォームを得意とする業者に飲食店の内装工事をお願いしても上手くいかないことが多い。飲食店の運営システムや店での流れを理解しなければ設計は不可能だからだ。
過去にどの程度、飲食店の設計、施工の実績があるのかを調べればその業者がどの程度飲食店に精通しているのかがわかる。今ではホームページを見ればどの業者でも実績を公開しているところが多い。気になる業者がいれば一度調べてみることをお薦めする。
②知り合いから紹介してもらう
知人や友人などに紹介してもらうのも良い方法だ。然るべき人からの紹介であれば不誠実な対応はできないといった理由がある。また色々な店鋪を見てみて気に入ったデザインの店鋪があれば思い切ってその店鋪のオーナーに業者を紹介してもらうのも良いだろう。
あなたの店鋪がその店鋪の競合でなければ、競合であっても商圏がずれていれば教えてくれるはずだ。遠慮しないで積極的なアタックが重要だ。
③複数の業者を比べる
一つの業者に絞り込むのでは無くできるだけ多くの業者にあたってみることが最も良い方法となる。実際に契約を結ぶ前に複数の業者と会って話しをするだけでも、どの様な業者であるかわかるしまた大変に勉強になる。
最低でも３社以上と会って各業者を比べて比較することが重要だ。
契約を結ぶ前であっても見積りはもちろんのこと、色々なアドバイスをしてくれるだろう。見積り依頼の段階でどの様な店鋪作りを考えているのか？真剣に対応してくれる業者は良い業者といって良い。
逆にいきなり金額の話しをしたり、勝ってに設計を進めてしまう業者は注意すべきだ。
実際に自分の目で見て判断する。これが最も確実な方法だ。アーキクラウドでは全国で実績のある内装工事会社パートナー契約を結んでいる。無料で利用可能なので複数業者を比較する際はご参照頂きたい。
それでは店鋪作りにはどの程度の期間がかかるのだろうか？例えば２０坪程度の飲食店を想定すると設計から工事完了まで２ヶ月〜３ヶ月程度必要だ。まずは複数の業者と顔合わせを行い計画内容を伝え概算見積りを提出してもらおう。
見積りと業者の対応などからお願いする業者を絞り、次にさらに詳細な打合せを進めて最後に詳細見積りを作成してもらおう。確認申請が必要であればこの間に申請を済ませて、内容に変更があれば見積りに反映してもらう。
十分なスケジュールを確保することは良い仕事に繋がるため、あまり無理な要望はしないことがポイントだ。そのため開店のスケジュールを見込んで早めの行動を心がけよう。
