居抜き物件で必要な造作譲渡って？注意点と原状回復について解説
居抜き物件を探している際に「造作譲渡」という言葉を目にしたことはありませんか？居抜き物件の以前の持ち主や、賃貸人との契約の際には造作譲渡料が必要な場合があります。
居抜き物件での開業をお考えの方は、この造作譲渡に関してはきちんと理解しておきましょう。造作譲渡の認識が甘いと、以前の借主や賃貸人とトラブルといった問題が起こることもありえます。
今回のコラムでは居抜き物件を利用する際には欠かせないこの造作譲渡についての解説をしています。居抜き物件を利用したいと思っている方は、ぜひ参考にしてください。
造作譲渡とは内装設備をゆずること
造作譲渡とは居抜き物件の中で内装をはじめ、厨房設備、空調設備、備品といったものを新たな借主が買い取ることです。これらの金額は、内装や設備の使用年数、性能などの資産価値によって変わってきます。
この造作譲渡を行うことで、以前の持ち主が作った造作（内装、設備）が物件を手放す際に無駄になることを防げるうえに、撤去してスケルトン物件にするのにかかる費用も削減できるため、譲渡側、買い手側のどちらにもメリットがあるといえます。
また必ずしもすべての造作を譲渡する必要はなく、欲しいポイントだけをリスト化して買い取ることができる点も造作譲渡の魅力といえます。以前の店舗が違う業種だったという場合などに引き継ぎたい設備だけ残す、といったときに便利ですよね。
しかし造作譲渡は賃貸借契約では基本的に禁止とされているので、造作譲渡を行う際は賃貸人の許可が必要となる点には注意が必要です。また造作の所有権がリース会社などに渡っているケースもあり、以前の持ち主が造作のリース契約の続行を希望しているということもあるので、事前に確認しておきましょう。
また、似たもので事業譲渡がありますが、事業譲渡は造作以外にも事業のシステムや従業員の雇用継続、株式、会社そのものの譲渡といったものです。
造作譲渡は契約によっては費用がかかる
また一概に造作譲渡といっても、内装や設備の造作を買い取る必要があるものや、無償で利用できるものがあります。「せっかく内装や設備をこだわってそろえたから、買い取ってほしい」、「撤去費用がかかってしまうため、無償でもいいからそのまま利用してほしい」などと以前の造作の持ち主によってさまざまです。
これらの造作譲渡をタイプとして分類できるため、いくつか例にあげて紹介します。
・無償貸与
たとえばエアコン、トイレなどといった設備の造作が残っていて、賃貸借契約を結ぶことでそれらが無償で使用できるというものです。対象の設備が賃貸借契約に含まれているものと考えるとわかりやすいでしょう。また、無償貸与では契約に造作に関しての特約がある場合があるため、きちんと確認しておきましょう
・造作買取
こちらは以前の持ち主が、内装や設備といった造作を有償で提供している場合です。造作の売買は賃貸借契約とは別で、「造作譲渡契約」、「資産譲渡契約」として扱われます。こちらは以前の持ち主などから造作を買い取るといった形のため、造作の所有権は借主にあります。
・リース、サブリース
造作の所有権がリース会社にある場合のことで、譲渡の際には「転貸」という形になります。このケースだと賃貸借契約とは別に、「リース契約」、「業務委託契約」といった扱いをする場合が多いです。
造作譲渡にかかる費用は立地に左右される
上であげました造作譲渡は形態の他に、業種や立地で造作譲渡料が大きく変わってきます。たとえば、オフィスの賃貸だと造作譲渡料がかかりません。それに対して、飲食店では造作譲渡料が大きく、物件によって幅があります。
これらの造作譲渡料の違いは、内装、設備の造作それぞれ価値、性能といった資産価値とは別の理由で、「立地の価値で造作譲渡料が変わる」というものです。
例にあげたオフィスだと立地による利益の関係がなく、造作譲渡料がかからない場合が多いのです。一方で飲食店の場合は造作譲渡料も高額になりがちで差が大きいのは、立地が売上に大きく関係してくるということが理由といえますね。
つまり造作譲渡料とは造作そのものの価値の他に、価値のある物件を引き継ぐ権利金といった意味もあるのです。
造作譲渡を受けるときは「原状回復」に注意しよう
造作譲渡をするにあたって、大切にしておきたい点が「原状回復」です。この原状回復とは、賃貸借契約において解約時に「スケルトンの状態に戻して返すこと」を意味しています。つまり以前の持ち主が残した内装や設備といった内装を撤去する責任がある、ということです。
居抜き物件で内装や設備が「借りる以前の状態」のことを原状回復として認識してしまいがちなので注意しましょう。
造作譲渡を行う際には、賃貸借契約には原状回復の責任があるということを忘れてはいけません。賃貸主や、以前の造作の持ち主などとの取り決めはあっても、契約によってはこの原状回復が必要な場合もあるので注意しなくてはなりません。
まとめ
居抜き物件を借りる際には、この造作譲渡が必要な場合もあります。造作譲渡料というのは、契約や以前の持ち主の意向によって変わってくるため事前確認や、きちんとした取り決めが大切だといえますね。
また、造作譲渡料は単純に造作の価値で異なるわけではなく、立地などを含めた店舗の価値によって大きく変わってくるのです。そのため、物件を引き継ぐ権利金として考えた方がわかりやすいかもしれませんね。
ほかにも、賃貸借契約では原状回復の責任が含まれていることも、頭にいれておかなければなりません。契約によってはこの原状回復を求められる場合もありますので、原状回復の意味をはき違えないように注意しておきましょう。