民泊用に内装工事を行う際に知っておきたい６つのポイントとは？
近年、個人が空き家を旅行者等に貸出し、利用者と供給側をマッチングするサイト「Airbnb（エアビーアンドビー）」が広く普及していることで、自己所有及び賃貸している物件を他人に貸すビジネスが流行っている。
このようなビジネスは「民泊」と言われている。（もともと自己所有する住宅に他人を無償で泊まらせることのことを意味する言葉）Airbnbに登録されている物件は日本だけでも２万件以上とも言われ、法人、個人問わず次々に参入者が増加している状況だ。
貸出しに伴い、既存の建物、部屋の内装を改装するケースも少なくない。 しかし、もともと空き家である建物を居住用として貸出す際には、より利用者を満足させるために、改装する上でのポイントがある。
また、住居でない建物、部屋を住居として改装するに法的な問題もクリアしなければならない。今回は民泊目的で行う内装工事について解説させて頂く。
目次
空き家（住宅）を民泊として貸し出す際の内装工事
空き家となっている建物を民泊用として貸し出す際のポイントは見た目の綺麗さだ。Airbnbなどのマッチングサイトで成約する上で最も重要なのが写真だ。
立地や宿泊料金、諸設備が同じ条件の場合、最終的な決め手となるのがサイトにアップされた写真となる。他の条件での差別化はなかなか難しいが、見た目は努力次第でなんとでもなる。
よって、内装の仕上げの改装と建物の外観の改装は最低限行った方が良いだろう。またAirbnbではゲスト（客）の評価がその物件の良し悪しを決める重要な要素となる。満足のいく宿泊をしてもらい良い評価を得るには内装工事は欠かすことはできない。
内装仕上げの改修
内装仕上げの改修で最も安価で済むのがビニルクロス（壁紙）の張替えだ。その際注意して頂きたいのが色味だ。暖色系ではなく、白を基調した清潔感のあるカラーを選んだ方が良いだろう。写真栄えもし、見た目の印象は良い筈だ。費用としては安ければ１０００円／㎡〜から可能となる。
外観の改修
外観の改修では外壁の塗替えを主に行いたい。但し、外壁の場合は範囲が広いので全ての塗替えをする必要は無い。必要な部分だけ、例えば道路から見える部分でも良いし、最低でも写真に映る範囲は行った方が良いだろう。Airbnbでは建物の外観の写真が無いこともあるので掲載すれば大きな差別化となる。
セキュリティの改修
セキュリティは物件の安全性を確保する上で重要だ。玄関の施錠は勿論のこと、その他出入り口、窓等の鍵が機能しているかは必ずチェックしよう。破損が確認できれば必ず修理すること。また防犯カメラの設置も合わせて行えばよりセキュリティの高い物件として、評価も高まるだろう。
水回りの改修
水回りの充実は満足度を得るには重要な要素となる。トイレ、風呂、キッチンの設備がしっかりと機能しているかは必ずチェックしたい。トイレに関してはウォシュレットタイプにすると海外の観光客の反応が良い。ウォシュレットへの改装は既存の便器に自分で取り付けるれば安価で済む。数万円で実施可能なので是非試してみて頂きたい。
家具の設置
民泊は短期の宿泊となるため、家具の設置は重要だ。快適に泊まって頂くための措置であることはもちろんのこと、Airbnbへ掲載する写真を充実させるための要素として活躍してくれる。
内装自体は地味であっても家具のセンスさえ良ければ空間は引き立ち写真栄えもする。決して高価なもである必要はなく、量販店でもデザイン性に優れつつ安価なものを選択することで、コストパフォーマンスを最大限に引き出すことが重要だ。
住宅でない建物を民泊として貸し出す際の内装工事
建物の用途を変更する場合、確認申請が必要となる場合がある。確認申請とは行政に提出する届出のことで、今回の内装工事が建築基準法や条例に合致したものかをチェックしてももらうための申請となる。資料の作成や手数料で費用が発生するのと同時に審査期間も必要となるので、事業者にとっては、迅速に計画を進める上で、できるだけ避けたい行為と言える。
では、どのような場合に確認申請が必要となるのだろうか？民泊用の建物の場合、その用途が何なのかという問題がある。ホテル、旅館、寄宿舎、下宿なのか？共同住宅なのか？一般の住宅なのか？この辺りは個人では判断できないので、市町村の建築指導課に確認しなければならない。
用途がはっきりすれば答えは明確だ。結論から言えば、もともとの用途が「ホテル、旅館、下宿、寄宿舎、共同住宅」以外で、それを「ホテル、旅館、下宿、寄宿舎、共同住宅」に用途変更する場合は用途変更に当たり、確認申請が必要となる。但し、原則として用途変更部分の面積が１００㎡未満の場合は確認申請は不要となる。下記に事例をあげてみる。
■確認申請が必要となるケース
| 元々の用途 | 改装後の用途 |
| 事務所 | ホテル、旅館、下宿、寄宿舎、共同住宅 |
| 倉庫 | ホテル、旅館、下宿、寄宿舎、共同住宅 |
| 店舗 | ホテル、旅館、下宿、寄宿舎、共同住宅 |
| 住宅 | ホテル、旅館、下宿、寄宿舎、共同住宅 |
※原則用途変更部分の面積が100㎡未満の場合は不要
行政への確認で、民泊用の建物が「住宅」として扱われるのであれば確認申請は不要となる。民泊については、法的な整備が追いついていないのが実情で、各行政によって判断が異なるケースが多い。また、行政への確認をしないで勝手に工事を進めてしまうケースも後を絶たない。例え面倒であっても、後の事を考え法令遵守はしっかりと行って頂きたい。
尚、用途変更に関する確認申請の要否については下記記事にて、実際の法文に沿って説明をしているので参照頂きたい。
最後に
今回は民泊における内装工事について解説させて頂いた。上記のように個人が自己で所有、若しくは賃貸している建物を旅行者等に貸し出す「民泊」は最先端のビジネスで法的な整備が整っていないのが現状だ。
ただ、そのような現状に甘えることなく、現状の法規の中でどのようなことができるかはしっかりと追求して実行しなければならない。
また、新規参入者も続々と現れている。他との差別化を図るためにも内装工事によるグレードアップは無くてはならないものになるだろう。当サイトでは複数の内装工事会社をご紹介し、無料見積り等を比較できるサービスを実施している。
デザイン的な提案はもちろんのこと、専門的な分野である法的なサポートもさせて頂いているので是非ともご活用頂きたい。