低資金でも開業できる居抜き物件とは？スケルトン物件と比較してみよう
自分のお店を構えたい方は、開業に必要なものをゼロからそろえると、なると一体どのくらい費用がかかるのか気になっているのではないでしょうか。
そんなときは前に営業していた店の内装設備をそのまま引き継げる、居抜き物件を上手に活用してみるのはいかがでしょう。本コラムでは居抜き物件のメリット・デメリットとともに、負担を軽く、より手早く開業するために必要な情報を紹介します。
目次
費用を抑えたいなら「居抜き物件」を活用しよう
居抜き物件とは厨房や空調の設備やイス、テーブルなどの什器がそのまま残されている物件で、初期費用を抑えて店を始めたい人におすすめです。しかし契約時の注意点など、いくつか気を付けなくてはいけないことがあります。
店舗の規模によりますが、一般的に10~15坪の居抜き物件で開業するために必要な資金は、おおよそ400~800万円が相場です。店舗設計や内装工事、厨房機器、備品などを店にゼロからそろえる場合は、700～1,000万円近く必要だといわれています。つまり居抜き物件なら初期投資をぐっとおさえることができるのです。
特に厨房やトイレの水回りの工事はかなりの費用がかかります。水回りの状態が良ければそれだけで十分な価値があり、全体的なコストダウンにつながります。もし同じ業態で開業するなら、サービスの内容次第で以前の店舗の客も取り込みながら顧客の新規開拓が可能なのです。
ただ、利点や魅力が多く感じられる居抜き物件にも、いくつかの注意点があります。
まず、店内のレイアウトを変えることが難しいことです。居抜き物件は以前の店舗をほぼそのまま使用するため、大幅な変更は相応の改装費用が求められます。ほかにも既に備わっている設備の年数によっては、修理やメンテナンスなどにより多くの費用やかかってしまいます。居抜き物件を借りる際は、事前に専門業者に依頼して各設備の状態を調査してもらいましょう。
スケルトン物件は設備が何もない物件
店を開業する際、居抜き物件とよく比較されるのがスケルトン物件です。スケルトン物件とは店の床や壁、天井、そして内装などが何もない物件を指します。何もない状態から始めるので、店内のレイアウト、デザインを自由自在に決めて、こだわりの店舗を作ることができます。
先述のように、居抜き物件のほうが設備をそのまま使えるので費用を安くおさえられる印象があります。しかし場合によって修繕、改装費用が予想以上にかさんでしまい、結果スケルトン物件で最初から工事したほうが安く仕上がるケースもあります。自分が思い描いていた空間を作れるスケルトン物件にするのか、低資金で始められる居抜き物件にするのかはじっくり検討しましょう。
「居抜き物件」を借りは「造作譲渡(そうさじょうと）」に注意
居抜き物件を契約する際、とても重要なことがあります。それが造作譲渡です。造作譲渡とは、居抜き物件に残された内装設備を新しい借主が買い取ることです。例えば業務用冷蔵庫のような高価な厨房機器の場合、耐用年数と使用年数を元に価値、価格を算出しますが、店によって機器の使用状況に差があるため、専門業者に査定してもらわないといけません。
「解体や撤去に費用がかかるので引き取ってもらえるだけでいい」と無料で譲ってくれる場合や「まだまだキレイで新しく状態も良いので適正価格で買い取ってほしい」といって有償の場合があります。
確認や了承を得ないまま放っておくと、後にトラブルになりかねないので、前の借主も新しい借主も事前に確認しておく必要があります。
居抜き物件をより有効に活用できるといいですね。
補助金を使えばさらに費用がおさえられる
補助金は居抜き物件を活用した開業をサポートする強い味方です。
国や自治体が雇用創出や産業を育成する目的で、さまざまな補助金プログラムを用意していることがあります。飲食業においては、開業するときやオープンした後に受けられる補助金があります。それぞれの要件を満たし、受給可能な時期を逃さないように、まずは情報収集から始めましょう。
例えば、飲食店開業を目指す人を対象にした、創業補助金制度。これは、2013年に始まった制度で、最大200万円の補助を受けることができます。飲食店を開業するには最低でも300万円以上必要だといわれているため、200万円の補助は非常に助かるでしょう。
ただ、店の利益に応じて補助金の返還が義務付けられているので、まずは制度の内容をしっかり確認しましょう。
まとめ
居抜き物件の最大の魅力は、開業コストを大幅におさえられることでしょう。スケルトン物件での開業に比べて、居抜き物件ではその半分程度、またはそれ以下におさえることも可能です。
居抜き物件選びでとても重要なのは、前の店舗から引き継いだ設備はどの程度使える状態にあるのかを把握することです。古過ぎたり、故障が多かったりすれば当然修理が必要で、余計な出費がかさんで、かえってスケルトン物件で開業するよりお金がかかります。
前の店の業態と自身が始める業種が異なれば改装部分が増え、結局すべてを改装しなくてはならない場合もあります。できるだけ初期費用をおさえる目的で選んだ居抜き物件ですから、改装すべきところとそのまま活用するところ、ある程度の妥協も必要です。
居抜き物件にもスケルトン物件にもそれぞれのメリット・デメリットがあることをしっかり理解した上で、自分にあった物件を選びましょう。